深圳优化二手房价格展示：中介平台恢复业主报价，有的取消参考价 ...

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深圳二手房价格显示规则发生变化。5月8日，新京报记者发现，乐有家App、中原地产网等平台深圳二手房源价格展示方面，无论业主报价高低、业主报价是否高于参考价，房源一页都同时显示业主报价及政府参考价。在此之前，业主报价若高于官方参考价，则仅显示官方参考价。
在贝壳找房App上，记者发现，深圳二手房源报价上，仅有业主报价，并无政府参考价。一位贝壳找房的中介人员称，是这两天调整的，内部能看到参考价。
一位深圳中介机构相关人士称，目前各家机构平台上的二手房，都放开了挂牌价，应该是从5月6日晚上开始的，但是并没有公开的文件。
低于参考价成交房源占比再创新高，达到83.3%
早在2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台详细的价格指导标准。
在广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，二手房参考价“祭出”的背景是当时深圳二手房供应没弹性，需求因预期良好而暴涨，加上业主和部分中介坐地起价、暴力拉升，二手房市场失灵，价格信号紊乱，需要政府介入，参考价政策发挥了稳定价格信号、稳定市场预期的积极作用。
二手房参考价是如何影响深圳楼市的？一是与贷款挂钩，参考价普遍低于市场价，银行按照参考价放贷，购房者首付压力大大增加；二是影响市场交易预期。
在参考价政策下，深圳二手房市场泡沫被挤压出去，楼市恢复健康，不过，叠加多重因素，使得深圳楼市多年处于调整中，尤其是新政出台后的第一年。根据深圳房地产中介协会统计数据，2022年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的录得量，降幅达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续两年低于新房成交量。
“现在，深圳二手房价格连续下跌，挂牌量持续攀升，已超过在售新房的规模，政府参考价祭出的初始考量已不存在了，而且超过80%的交易价格都低于参考价。”李宇嘉说，即便二手交易平台不显示参考价，也是正常的。
乐有家研究中心数据显示，4月份成交的二手房源中，低于参考价成交的占比再次上涨，从3月份的81.4%上涨至83.3%。其中，低于参考价20%的占比上涨明显，从3月份的20.4%涨至29.1%，涨幅高达8.7个百分点。说明房源成交价低于参考价的差值越来越大，购房者的买房成本显著降低。
同时，该研究中心指出，业主报价在4月继续下滑，进入“6”字头。4月乐有家网最新二手房挂牌均价为6.95万元/平方米，一年时间跌幅9%。
另一个需要关注的点是，在执行层面，深圳银行二手房贷款已经与参考价脱钩，按照评估价进行放贷。这就意味着，深圳二手房参考价的存在，如果产生影响，更多是对于预期的影响，进而推动成交。
业内建议别“一退了之”，可定期修正、发布参考价
深圳优化二手房价格展示规则，中介平台恢复业主报价，会产生哪些影响？
李宇嘉表示，参考价政策下，由于参考价往往与实际成交价存在偏差，若实际价格明显低于参考价，卖方按参考价出价，买方按市场价出价（甚至低于市场价出价），则交易很难达成。反之，若实际价格明显高于参考价，卖方按实际价格出价，买方按参考价出价，交易也很难达成，导致交易撮合难度加大。恢复实际价格信号，有利于让交易双方的出价更加靠拢，更易于达成交易。
不过李宇嘉也建议，深圳二手房价进入无序、失控式下跌的过程中，挂牌卖房的除了一部分置换需求，很大一部分是套现需求，包含恐慌式挂牌、被中介劝说降价卖房的。此时，退出参考价很容易，一退了之，但对价格实际下跌的追认，会兑现房价大幅下跌的预期。因此，房价上涨失控时，需要参考价，房价下跌失控时，同样需要参考价。因为，一方面，价格持续下跌会加剧进一步下跌的预期，加剧观望行为，导致循环下跌，市场再次失灵。另一方面，很多百姓对政府参考价还是比较信赖的，如果基于上涨和下跌周期公布参考价，并定期修正、发布，可以部分修复市场价格信号失灵，让价格预期合理一些。
不仅二手房参考价政策有变，深圳还接连出台新政利好楼市。继今年2月份松绑限购后，“五一”小长假刚过，深圳再次放宽购房门槛，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）在7大外围区域购房的，社保或个税年限从3年降至1年。同时，放开企业购房，二孩及多子女家庭可以多购买一套房。
值得关注的是，深圳两次新政发布时间选择在“金三银四”前后，形成政策的前后接力。
刚过去的“金三银四”传统销售节点，深圳二手房市场明显恢复。深圳市房地产中介协会数据显示，今年3月份，深圳全市二手房网签（即合同录得量）达到5196套，环比上涨117%，同比上涨5%。这也是时隔3年，深圳月度网签量再次破5000套。4月份，深圳二手房网签5094套，虽然环比下跌2%，但维持住了荣枯线水平，同比上涨36%。
在业内人士看来，接连的利好政策与消息，有助于持续推动深圳楼市交易的恢复与信心的提振。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽

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